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  • 租赁市场或成为2021年楼市调控重点

  • 时间:2020-12-23 09:27 | 来源:中国经济时报

  租赁市场或将成为2021年楼市调控的重点,大型城市的住房问题将引起更多重视。12月18日落幕的中央经济工作会议,除了大城市的房地产调控外,还重点突出强调租赁市场。接受中国经济时报记者采访的业内专家认为,房地产长效机制已经在租售并举、房住不炒等环节开始快速落地。

  突出租赁市场

  最近三年,中央经济工作会议公报中与房地产相关的内容每年都在增加,今年租赁市场是颇受关注的焦点。中国经济时报记者注意到,租赁市场占据公报房地产市场相关内容的一半以上。

  中原地产首席分析师张大伟在接受中国经济时报记者采访时指出,与往年不同,租赁市场将成为2021年的政策重点。租赁市场特别是长租公寓市场需要加大监管力度,一些爆雷的二房东租赁有望得到强监管。而随着政府提供的廉价租赁房源、集体土地建设租赁房源等公寓逐渐从土地开始变成房源,也会影响租赁市场的未来预期。

  中央经济工作会议指出,将逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利,探索利用集体建设用地建设租赁住房。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国经济时报记者表示,在大力发展租赁住房,解决好大城市住房突出问题方面,有三点值得关注。第一,大城市住房问题和租赁住房发展放在一起表述,说明后续此类物业的发展将会加速,这是具有非常强的信号的。第二,住房保障的体系更为清晰,即包括保障性租赁住房和共有产权住房。第三,租赁市场秩序整顿是亮点,预计2021年会积极给予规范。

  贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,保障性租赁住房建设是今年中央经济工作会议强调的重点,报告明确会加快租赁市场赋权的细则落地,有利于租赁市场制度的完善,真正将租赁作为一种长期居住选择。同时,集租房成为未来“租赁社区”的新形态。未来随着集体土地租赁住房项目的入市,大型租赁社区也会成为一种新的租住形态,一方面为租客提供更多元化的租住选择,另一方面也会增加租赁住房的供给。

  随着2020年一些长租公寓爆雷,租赁市场的监管制度化、常态化已逐渐成为行业共识。

  许小乐表示,对租赁市场监管制度的强化将表现在三方面。一是对于租赁机构的经营监管将进一步加强,特别是对于经营风险的管控,加强事前、事中和事后监管;二是培育与规范并行,包括对于租赁企业的财税支持以及经营行为规范;三是对于租金水平的指导价格与管理,防止租金水平过快上涨,影响居民的可支付能力。

  强调房住不炒

  中央经济工作会议已连续三年突出房住不炒。截至目前,全国2020年房地产各种调控政策全年在458次左右,均指向房住不炒,代表了全国房地产的调控力度将依然维持之前的状态。

  易居企业集团CEO丁祖昱在接受中国经济时报记者采访时表示,从中央定调2021年楼市调控走向,核心是解决大城市住房问题,相比于过去几年中央经济工作会议的表述,今年篇幅有明显增加,中央经济工作会议定调“住房问题关系民生福祉”。一方面,弱化了房地产的投资属性,金融去房地产化,房地产也要去金融化。现阶段房地产行业仍是去杠杆的重要领域,预计未来房地产行业将转向稳杠杆乃至去杠杆,有序引导企业负债率、居民杠杆率逐步回归到“安全线”以内,坚守不发生系统性金融风险的底线。另一方面,强化住房的居住功能,支持居民自住以及改善性购房需求,更好地实现全体居民住有所居、安居乐业的目标。

  “从整体来看,房地产政策层面还是要‘稳’字当头,继续坚持‘房住不炒、因城施策’的政策主基调,更好地落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。”丁祖昱强调。

  张大伟向本报记者指出,“房住不炒”代表了未来楼市政策将依然打击投机,保护真实居住需求,未来微调的政策也有利于刚需。

  许小乐认为,城市住房供需矛盾大,房价过快上涨会在一定程度上对人口流入形成阻滞作用,不利于城市发展,所以,要将解决大城市住房问题提升到重要战略地位。

  他建议,解决大城市住房问题要注重“因地制宜、多措并举”。总结2020年下半年以来多地房地产调控政策,政策工具不仅仅是对需求端的限制,也增加了增加住宅用地供应、建设人才房、租赁房等供给端政策以及促进区域协同发展等,以平抑房地产市场波动。

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